こんにちは。アラサーOL(産休中)ふゆもアイスです。
現在産休に突入しているのですが、とにかく時間があるので正直何をしたら良いのか分かりません…。
今までは平日はほぼ仕事で終了、休日もジム、勉強、家事、私用などで2日間フル稼働していました。
それがいきなり週7で自分だけの時間を与えられ、有効に使わなきゃ！と焦る一方で身体が思うように動かず。時間を無駄に溶かしてしまっている感じがして勿体無いなぁと日々思っています。
産休中って皆さんどのように過ごしているのでしょうか？！気になる次第です。
さて、本日は前回記事の続きで新築戸建てマイホーム購入の流れについてお話していきます。
今回は購入したい家を見つけ、不動産に連絡した後の流れです。
またよく話題に上がる、頭金はどれくらい用意した方が良い？単独ローンかペアローンか問題についてもお話しします。
FP3級の私が、どのようにお金を準備するのがお得かを解説します！
最後まで是非見て行ってくださいね。
【新築一戸建て】マイホーム購入の流れ②
不動産に連絡した後は、以下の通りの流れで契約が進んでいきます。
- 不動産1回目訪問：家の設備などの話を聞く。見学。気に入ればここで購入の意思を示す。
- 不動産2回目訪問：契約書類を交わす。
- 不動産3回目訪問：建設会社と契約、手付金の支払い。
- 不動産4回目訪問：コンサルから火災保険の話を聞く。
- 振り込みにて：不動産へ仲介手数料の支払い。
- 引き渡し直前：銀行に訪問して最終借入額決定、各所支払い先に振り込み。火災保険の最終契約。
それでは、順を追って説明していきます。
不動産1回目訪問
不動産1回目訪問では、気になる家について間取りや設備などを確認します。既に建設済みの物件であれば内見などを行います。ローンの返済シミュレーションもここで確認します。
もし物件が気に入れば、購入の意思を示すと次回契約書類を交わすことが可能です。
私の場合は人気物件だったっため1週間ほど猶予をもらい、一度持ち帰ってから購入を決定しました。
不動産2回目訪問
購入をする場合、2回目訪問で契約書を交わします。
不動産の指示に従い、実印や署名を行います。実印は印鑑登録が必要なので、事前に役所に行って登録しておきましょう。
その後ローンの査定が行われます。ローンの借入額は大体の値で見積もれば大丈夫です。
不動産3回目訪問
不動産に建設会社の担当者も同席し、建設会社と契約を交わします。
ここで不動産に対し「手付金1,000,000円」と「契約印紙代30,000円」を支払いました。
手付金は後の売買金額から相殺されます。
この時点で1,030,000円手元に必要となるため、家を買うにはローンを組む場合でも、手元にある程度のお金の準備が必要です！
不動産4回目訪問
4回目訪問では、不動産が斡旋しているコンサル会社から、火災保険についての話を聞きました。
火災保険はもちろん自身でネット保険などから探して入るのも良いのですが、不動産が斡旋している保険会社は割引が入っているので、安いことが多いです。
私も自分で火災保険を探したのですが、結局コンサル会社と保険の契約をしました。契約書を交わすのは引き渡しの直前なのでまだ先です。
私の場合、不動産への訪問は全4回でした。思ったより少なかったかなと思います。
不動産仲介手数料の支払い
引き渡し日の4ヶ月ほど前に、不動産に対し振り込みにて、仲介手数料の支払いを行いました。
2024年の場合仲介手数料は「本体価格×3%＋60,000 税別」が最大値です。
上記の式は仲介手数料の最大値なので、割引交渉をしましたが、割引は身内などの場合のみだそうです…。
手付金と仲介手数料と印紙代を合わせ、ローンを組む前に数百万円支払いが必要になりますので、手元にはお金を準備しておいてください！
銀行にて最終借入額決定
不動産訪問後はしばらく時間が空いて、次は引き渡し直前に銀行にて最終借入額などの決定を行います。
銀行には融資担当者、建設会社の担当者、火災保険のコンサルが同席しました。
借入額が決定したら指定口座にローンの全額が振り込まれます。その後、売買代金、日割りの固定資産税や登記費用、銀行融資事務手数料、火災保険料などを各所に振り込みを行います。
銀行の小部屋にて、不動産担当者の指示の元各所への振り込みを行います。
指示に従って記載や認印を押すだけなので、そこまで難しい作業はありません。
契約、支払い関係の作業はこれにて終了です。私の所感として、大きな買い物をする割にそこまで大変な作業は無かったかなと思いました。
最終的な支払い総額はいくら？
物件の購入では、物件売買金額の他に…
契約印紙代＋登記費用＋不動産担保手数料＋不動産仲介手数料＋火災保険＋銀行融資事務手数料＋融資印紙代＋固定資産税日割り＋振り込み手数料
以上の諸費用がかかります。
結局、不動産で表示される物件の金額の他にこんなにも諸費用が！高額なのは不動産仲介手数料、登記費用と銀行融資事務手数料。物件の金額にもよるけど諸費用だけで5,000,000円くらいはプラスでかかりました。
諸費用の中で先払いで支払いが必要だったのは、契約印紙代、手付金（売買金額から相殺）、不動産仲介手数料だったね。その他の諸費用は頭金無しで全てローンで賄うことも可能だよ。
頭金は多い方が良いの？
物件購入で良く話題に出る、頭金をどれくらい用意するか問題について考えました。
頭金を多く用意すると、銀行融資事務手数料が減ります。（銀行融資事務手数料は借入金額の2.2%）
なのでローンの支払額を少なくすることができます。
心理的にも、毎月の支払額が少なくなるのが良いですね。
しかし2024年ではローンの残額に対して住宅ローン控除が利きます。
なので場合によってはローンの残額が多い方が税金で得できます。
頭金を沢山用意すると、税金面で損をしてしまう可能性があります。
どっちが得かは比較することは非常に難しいです。頭金を減らすと毎月の支払いは多くなり、変動金利の場合利率の変化によっては支払額が多くなってしまいます。
私の持論ですが、頭金を入れずに手持ちのお金はNISAで運用するのが一番お得です。年利8％ほどで運用できれば借入利率が上がっても損をすることはないです！
ただ、毎月の支払額は多くなるので個人の判断次第ですね。
単独ローン、ペアローン、どっちが良いの？
こちらも共働き世帯で良く話題に上がる、単独ローンとペアローンどっちが良いか問題について。
単独ローンとペアローンの特徴は以下の通りです。
- 単独ローンでも家の名義は2人にできる
- ペアローン、収入合算どちらの場合でも銀行融資事務手数料は借入金額の2.2%
（妻夫それぞれの借入金額に対して2.2%） - ペアローンの場合、不動産担保手数料、融資印紙代が2倍になる
- ペアローンの場合、妻夫どちらも住宅ローン控除が使える
ペアローンのメリットは妻夫どちらも住宅ローン控除が使えること。妻もある程度収入がある場合は、この控除のメリットは大きいです。
デメリットは不動産担保手数料、融資印紙代が2倍になること。ペアローンにすることで50,000円ほど諸経費が余計にかかってしまいます。
私の考えとしましては、妻がこの先5年〜10年働き続けるのであれば、ペアローンにすることのメリットは大きいかなと思います。
しかし、ライフプランで例えば「この先数年以内に子供が2人ほしい」などがある場合単独ローンの方が良いかと思います。
どうしても女性側が産休、育休を取り仕事を離れることになってしまいます。
その期間は所得が無くなり、社会保険料が免除になるため、住宅ローン控除の恩恵を受けれなくなってしまいます…
子供が2人欲しい場合、仕事を2年以上離れる可能性がありますよね。
その場合は所得が大きい夫が単独ローンを組み、住宅ローン控除を満額使った方が節税になるのでおすすめです！
家を買う世代は私のように、丁度子供を考える世代かと思います。
自身のライフプランに合わせて単独ローンか、ペアローンか選択してくださいね！
おわりに
いかがでしたでしょうか。
購入の意思を決めてから最終の借入額決定までの流れを説明いたしました。
また、FPの目線で頭金や単独ローン・ペアローン問題についてもお話ししました。
これから家を購入される方の参考になりましたら嬉しいです。
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